Un démembrement est un meilleur moyen de tirer plus profit de son actif sans pour autant avoir à assumer sa prise en charge. Si vous envisagez d’investir dans un démembrement, il est essentiel de savoir dans quoi vous vous embarquez. Voici donc quelques erreurs qu’il vous faudra éviter.
Transmettre la nue-propriété d’une résidence principale
La première erreur à éviter est de transmettre la nue-propriété du logement qui vous sert de résidence principale. Partant du principe que le bien revient dans son intégralité au nu-propriétaire, cela risque de moins servir votre intérêt. Certes, en tant qu’usufruitier, vous bénéficiez de l’intégralité des gains que rapporte le bien tout au long du contrat de démembrement.
Mais il vous faudra partir et libérer le logement à son futur propriétaire une fois le contrat arrivé à son terme. Quel que soit le montant du gain que vous auriez tiré de la maison, cela n’en demeure pas moins un mauvais investissement.
Omettre d’enregistrer la donation par acte notarié
Selon l’article 751 du code des impôts, fiscalement, le bien appartient dans son intégralité à l’usufruitier. Cela voudra dire qu’à tout moment ce dernier peut se revendiquer les droits de succession et annuler ou requalifier la donation. Sauf si au préalable, le donateur ou le nu-propriétaire avait fait enregistrer la donation par acte notarié. Cela évite même que l’usufruitier hérite de la totalité de l’immobilier si le bailleur venait à décéder.
Il faudra juste que la donation s’effectue par acte notarié trois mois avant le décès. Elle doit aussi faire l’objet d’un rappel au moment du règlement des actifs. Le bien entrera à partir de ce moment dans le patrimoine immobilier du nu-propriétaire qui peut le faire succéder à n’importe qui.
La négligence de la convention de bail
Une autre erreur à éviter quand on investit dans un démembrement est de manquer de concentration quant à l’établissement de la convention de bail. Il est essentiel de préciser dans l’accord écrit les détails par rapport à l’usufruit. En parlant de détails, c’est pour faire allusion à la durée de bail et au prix. S’il devait avoir lieu d’un renouvellement probable aux termes du premier contrat, cela doit être stipulé dans la convention. Sans oublier de préciser les conditions dans lesquelles le renouvellement devait avoir lieu. Tous ces détails permettent de se mettre à l’abri de disconvenus pouvant naître à l’avenir entre les deux parties contractantes.
Ne pas répartir les différentes charges au cours de la signature du démembrement
En matière d’argent, il est admis qu’il vaut toujours mieux faire preuve d’extrême prudence. Voilà encore une autre erreur que vous devez éviter pendant que vous arrêtez votre acte notarié. N’oubliez jamais de vous entendre avec votre co-contractant de la répartition des charges qui pourraient subvenir. Il s’agit bien sûr des travaux à prévoir, des frais d’aménagement ou de réparation, etc. Cette précaution est un moyen de parer à de potentiels malentendus entre nu-propriétaire et usufruitier. Malentendu qui peut toutefois finir en litiges et engager des frais non nécessaires. Vous avez juste à faire preuve de précaution pour sécuriser ce que vous allez investir dans le démembrement.
